Neither housing nor hotel The emergence of “medium-term rentals” in post-Covid Canadian cities

Abstract

One of the many impacts of the Covid pandemic on Canadian cities was the complete collapse of short-term rental (STR) markets, as long-distance travel nearly vanished for more than a year. Many dedicated STRs shifted back to the long-term rental market, but others remained on STR platforms such as Airbnb but with minimum stays of one month or more—a land use we describe as “medium-term rentals” (MTRs). This paper provides a planning analysis of online-platform-mediated MTRs in Canadian cities and their housing-market, land-use, and regulatory implications. First, we identify and explore the regulatory grey zone inhabited by MTRs, which appear to be neither standard residential tenancies nor short-term tourist accommodations. Second, the paper provides a brief empirical overview of the emergence of MTRs during and after the Covid pandemic in Toronto, Montreal, and Vancouver. Third, the paper uses a policy case study of situations in which Ontario’s Landlord and Tenant Board has been asked to adjudicate non-standard tenancies to establish whether there is a planning basis for distinguishing medium-term rentals from other tenancy types. The paper concludes by identifying a key planning principle which could allow Canadian municipalities to pull MTRs out of the regulatory grey zone: regulating type of stay instead of length of stay.

Keywords:

• Housing,
• mediumterm rentals,
• policy reform,
• COVID-19,
• stay type

Résumé

L’un des nombreux impacts de la pandémie de Covid sur les villes canadiennes a été l’effondrement complet des marchés de location à court terme (STR), les voyages longue distance ayant presque disparu pendant plus d’un an. De nombreux STR dédiés sont revenus au marché de la location longue durée, mais d'autres sont restés sur des plateformes STR telles qu'Airbnb mais avec des séjours minimum d'un mois ou plus – une utilisation des terres que nous décrivons comme des « locations à moyen terme » (MTR). Cet article présente une analyse de planification des MTR médiatisés par des plateformes en ligne dans les villes canadiennes et leurs implications sur le marché du logement, l'utilisation des sols et la réglementation. Tout d’abord, nous identifions et explorons la zone grise réglementaire habitée par les MTR, qui ne semblent être ni des locations résidentielles standards ni des hébergements touristiques de courte durée. Deuxièmement, l’article donne un bref aperçu empirique de l’émergence des MTR pendant et après la pandémie de Covid à Toronto, Montréal, et Vancouver. Troisièmement, le document utilise une étude de cas politique portant sur des situations dans lesquelles la Commission de la location immobilière de l’Ontario a été invitée à statuer sur des locations atypiques afin de déterminer s’il existe une base de planification permettant de distinguer les locations à moyen terme des autres types de location. Le document conclut en identifiant un principe de planification clé qui pourrait permettre aux municipalités canadiennes de sortir les MTR de la zone grise réglementaire : réglementer le type de séjour plutôt que la durée du séjour. Le document conclut en identifiant un principe de planification clé qui pourrait permettre aux municipalités canadiennes de sortir les MTR de la zone grise réglementaire : réglementer le type de séjour plutôt que la durée du séjour.

Mots-clés :

• logement,
• location à moyen terme,
• réforme politique,
• COVID-19,
• type de séjour